【福永法律事務所】財産分与について門前仲町の弁護士が解説

離婚に際しての財産分与は、夫婦が共同生活中に築いた財産を公平に清算する手続きです（民法第768条）。中でも、不動産、特に住宅ローンが残っている不動産の分与は、専門的な知識と慎重な手続きが必要となります。

本稿では、離婚における財産分与の基本的な考え方と、不動産に関する重要な留意点について、裁判所の審理実務をもとに解説します。

1. 財産分与の対象となる財産

財産分与の対象となるのは、婚姻期間中に夫婦の協力によって築かれた共有財産です。名義が夫婦どちらか一方であっても、実質的に共有財産と見なされます（例：夫婦の一方名義の預貯金、生命保険、不動産など）。

一方、独身時代からの固有財産や、婚姻中に相続・贈与で取得した財産は、原則として分与の対象外です（特有財産）。

2. 財産分与の基準時

• 範囲の基準時: 財産分与の対象となる「共有財産の範囲」を確定する基準時は、原則として夫婦が別居を開始した時点（別居時）です。
• 負債の評価: 住宅ローンも夫婦共同生活のための負債として扱われますが、その残高も原則として別居時を基準として算定されます。

3. 不動産の「時価評価」の特殊性（口頭弁論終結時）

一方で、不動産の時価評価額については、別居時ではなく、「事実審の口頭弁論終結時（判決直前）」を基準とすることが、裁判実務上の主流となっています。

これは、不動産価格が日々変動する性質を持つため、清算時点における最新の公平な価値で評価すべきという考え方に基づきます。

住宅ローンが残る不動産の分与は、その不動産の「価値（評価額）」と「ローン残高（負債）」を比較して、その不動産に財産的価値があるか（オーバーローンか、アンダーローンか）によって分与の可否や方法が異なります。

1. アンダーローン（資産超過）の場合
　不動産の時価がローン残高を上回っている状態（時価 ＞ ローン残高）の場合、不動産には「プラスの財産的価値（純資産）」があります。

• 分与方法: この純資産部分が財産分与の対象となり、原則として夫婦で折半されます。
• 手続き:
  • 不動産を売却する: 売却代金でローンを完済し、残った利益を夫婦で分ける。
  • 一方の配偶者が取得する: 取得する側が住宅ローンを単独で引き受け、相手方に対し、純資産の半額を代償金として支払う。

2. オーバーローン（負債超過）の場合
　不動産の時価がローン残高を下回っている状態（時価 ＜ ローン残高）の場合、不動産には「マイナスの財産的価値」しかありません。

• 分与方法: この不動産自体は財産分与の対象とはなりません（純資産がないため）。ただし、オーバーローンであっても、夫婦で築いた財産を清算するという趣旨から、他のプラスの財産（預貯金、保険など）があれば、それは分与の対象となります。
• 負債の扱い: 住宅ローンの残債（負債）は、原則として住宅ローンの契約者が負担します。ただし、夫婦の財産全体の清算において、負債の公平な分担が問題となることがあります。

東京家庭裁判所の人事訴訟の審理モデル（参考：東京家裁家事第6部による論文等）においても、不動産が絡む財産分与は審理が長期化する大きな要因と指摘されています。

1. 居住継続の希望と代償金の支払い
　離婚後、子どもと同居する親が不動産に住み続けることを希望するケースは多いですが、分与手続きには以下のような困難が伴います。

• ローン名義の変更の壁: 住宅ローンは、銀行が夫婦の収入を前提に貸し付けているため、一方の単独名義に変更することや、代償金支払い後のローン完済が、新たな収入では困難なケースが少なくありません。
• 和解の重要性: 不動産の売却、ローンの組み換え、代償金の支払い方法、居住期間の定めなど、複雑な事案については、判決ではなく、当事者同士が具体的に解決方法を合意する和解による解決が望ましいとされています。

2. 不動産の売却が必要となるケース
　財産分与の計算上、純資産があるとされても、代償金を支払う原資が手元にない場合、または不動産の共有持分を有し、ペアローンを組んでいる場合など、不動産を売却しなければ最終的な清算ができない事案も多く存在します。この場合、売却時期や売却価格についても協議が必要になります。

　不動産が絡む財産分与は、時価評価、ローン残高の確認、名義変更や売却手続き、税金など、多岐にわたる専門知識が必要です。

　特に、住宅ローンが残っている場合は、金融機関の意向が手続きに大きく影響するため、離婚の協議を開始する早い段階で、不動産と離婚問題の両方に詳しい弁護士などの専門家に相談し、適切な手続きと判断基準（財産分与の基準時など）を確認することが、適正かつ迅速な解決への第一歩となります。

　福永法律事務所（江東区門前仲町）では、離婚・財産分与・住宅ローンに関するご相談を随時承っております。不動産を含む離婚問題でお悩みの方は、早期に弁護士までご相談ください。

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離婚問題は複雑な財産分与から感情面での配慮まで、幅広い対応が必要です。

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